Případ č. 17: Vyvedení finančních prostředků smlouvami o pronájmu nemovitostí na 20 let a jednorázovou úhradou.

6. 4. 2020 - Surveilligence / Seriál o tunelování

Seriál o vyvádění majetku firem

Každý týden na příkladech z praxe zveřejňujeme zajímavé případy vyvádění majetku z firem.

Případ č. 17: Vyvedení finančních prostředků z majetku úpadce prostřednictvím smluv o pronájmu nemovitostí na 20 let a vypořádání pohledávky za spřízněnou společností.

Podnikatelská skupina TEROF, ohrožená úpadkem, si pronajímala prostory od spřízněné společnosti. Využila existujících nájemních smluv, aby prodloužila splatnost nájmu na 20 let a tento nájem uhradila jednorázovým převodem na účet spřízněné společnosti. Tato spřízněná společnost využila prostředky z nájmu na splacení svého závazku vůči skupině TEROF za poskytnuté financování rekonstrukce nemovitostí.

Schéma

Podnikatelská skupina TEROF podnikala v zemědělství a v roce 2014 se dostala do finančních problémů. Její součástí byly společnosti A, B a C, které sídlily v prostorách vlastněných spřízněnou společností X, která byla ovládána rodinnými příslušníky majitele podnikatelské skupiny TEROF. Jednalo se o účelovou společnost, do které byly postupně převedeny všechny nemovitosti vlastněné společnostmi ze skupiny TEROF.

Rekonstrukce nemovitostí a vznik půjčky

V roce 2010, společnosti A a B poskytli společnosti X půjčku v souhrnné výši 100.000.000 Kč rekonstrukci kancelářských prostor. Společnost X tyto nemovitostí zrekonstruovala a následně je jednotlivým společnostem A, B a C pronajala.

Pronájem nemovitostí

Dne 4.2.2010, společnosti A, B a C jako nájemci uzavřely se společností X jako pronajímatelem nájemní smlouvy, na základě, kterých si od společnosti X pronajaly nemovitosti v areálu hospodářského dvora a zámku, tj. zámek, administrativní budovy, stodoly, jídelny, konferenční místnosti a pozemky na nichž se nacházely komunikace, chodníky a parkovací místa. Tyto prostory si společnosti A, B a C pronajaly za účelem podnikání a umístily do nich své kanceláře.

Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, výpovědní lhůta činila tři měsíce, souhrnné zálohy za služby a nájemné za kancelářské prostory a souvisejí pozemky bylo ve výši 6.554.000 Kč ročně bez DPH:

• ve výši 2.889.000 Kč ročně bez DPH pro společnost A,
• ve výši 730.000 Kč ročně bez DPH pro společnost B,
• ve výši 2.935.000 Kč ročně bez DPH pro společnost C.

Změny nájemních smluv

Následně každá ze společností A, B a C uzavřela se společností X čtyři dodatky k nájemným smlouvám ze dne 4.2.2010:

• Dodatkem č. 1 ze dne 1.7.2011 se nájemné za kancelářské prostory se zálohami na služby a parkováním zvýšilo na 8.550.000 Kč ročně bez DPH.
• Dodatkem č. 2 ze dne 4.1.2013, tedy 20 měsíců před prohlášením úpadku společností ze skupiny TEROF, se nájemné za kancelářské prostory se zálohami na služby a parkováním snížilo na 8.400.000 Kč ročně bez DPH.
• Dodatkem č. 3 ze dne 24.8.2013, tedy 13 měsíců před prohlášením úpadku společností ze skupiny TEROF, byla délka trvání nájmu prodloužena do 31.12.2033, tj. o více než 20 let. Zároveň bylo v podstatě znemožněno společnostem A, B a C smlouvy vypovědět. V případě vypovězení – a to pouze ze strany společnosti X – byla smluvně stanovena extrémně nevýhodná pokuta, kdy by společnost X mohla požadovat po společnostech A, B a C smluvní pokutu ve výši zbývající neuhrazené části nájemného za celou dobu nájmu. 
• Dodatkem č. 4 ze dne 29.12.2013, tedy 9 měsíců před prohlášením úpadku společností ze skupiny TEROF bylo stanoveno, že nájemné do konce trvání nájmu mělo být uhrazeno najednou, předem na základě faktury. Na zakrytí nevýhodnosti takto stanoveného způsobu úhrady, bylo dojednána smluvní sleva z celkové výše nájemného za dobu, na niž je nájemné hrazeno, ve výši 15 %. Splatnost faktury byla stanovena do konce února 2014. Nájemné mělo být uhrazeno bezhotovostním převodem z účtu společnosti A na účet společností X.

Tři z výše uvedených dodatků k nájemné smlouvě z roku 2010 jsou datovány do roku 2013, tj. do období 20 až 9 měsíců před zahájením insolvenčního řízení společností ze skupiny TEROF a prohlášením úpadku ve všech společnostech A, B a C. Na základě dodatků tak došlo k prodloužení nájemného vztahu o 20 let, faktické nemožnosti tento vztah vypovědět skupinou TEROF a k povinnosti společností A, B a C tento nájem uhradit za celé období 20 let jednorázovým převodem spřízněné společnosti X. Uvedené právní úkony byly navíc uskutečněné za situace, kdy bylo ovládajícím osobám skupiny TEROF zřejmé, že je v před-úpadkovém stavu.

Získání půjčky od podnikatelské skupiny

Vzhledem k tomu, že společnosti ve skupině TEROF byly v nepříznivé finanční situaci a neměly dostatek finančních prostředků, potřebovaly získat na uhrazení nájmu společnosti X další finanční zdroje. Proto se dohodly s vlivnou podnikatelskou skupinou AB na poskytnutí půjčky ve výši 200.000.000 Kč. V případě neuhrazení půjčky by skupina AB získala významné pohledávky a potenciální vliv v blížícím se insolvenčním řízení společností ve skupině TEROF.

Vypořádání závazků z nájemného a pohledávky z půjčky na rekonstrukci nemovitostí

Dne 3.2.2014 přijaly společnosti ve skupině TEROF na své účty prostředky v souhrnné výši 200.000.000 Kč od podnikatelské skupiny AB z titulu poskytnuté půjčky. Stejného dne, 3. 2. 2014, společnosti ve skupině TEROF uhradily pronajímateli – spřízněné společnosti X – třemi platbami v celkové výši 128.500.000 Kč z titulu úhrady nájemného do roku 2033. Následně, ten samý den, společnost X převedla prostředky ve stejné výši 128.500.000 Kč na bankovní účty společností ve skupině TEROF. Tento převod pozůstával:

• ze splátky celé půjčky, poskytnuté společnostmi A a B v souhrnné výši 100.000.000 Kč v roce 2010, v zůstatkové nominální hodnotě 85.500.000 Kč, a
• z poskytnutí nové půjčky společnosti X společnosti A ve výši 43.000.000 Kč.

Insolvenční řízení společností A a C

Dne 1.10.2014, po necelých osmi měsících od úhrady nájemného a výše popsaného vypořádání, bylo se společnostmi A a C zahájeno insolvenční řízení a dne 2.10.2014 bylo rozhodnuto o úpadku obou společností.

Dopady

Přijaté půjčky od společnosti AB společnostem ve skupině TEROF ve výši 200.000.000 Kč byly využité na vyvedení prostředků v souhrnné výši 128.500.000 Kč ze skupiny TEROF na spřízněnou společnost X z titulu předplacení si 20letého nájmu. Společnost X tyto prostředky využila na vyplacení svých závazků vůči společnostem A a B z titulu poskytnuté půjčky na výstavbu nemovitostí ve výši Kč 85.500.000 Kč a na poskytnutí půjčky společnosti A ve výši 43.000.000 Kč, čímž společnost X získala budoucí pohledávku do insolvenčního řízení společnosti A.

Uvedenými transakcemi došlo ke snížení dluhu společnosti X vůči skupině TEROF a ke zvýšení zadlužení společností skupiny TEROF vůči skupině AB, která tak získala významné pohledávky a vliv v blížícím se insolvenčním řízení TEROF a měla by tak možnost se dostat do věřitelského výboru těchto úpadců.
 

CHRONOLOGIE PŘÍPADU

• Podnikatelská skupina TEROF podnikala v zemědělství. Součástí skupiny byly společnosti A, B a C, které sídlily v prostorách vlastněných spřízněnou společností X, která byla ovládána rodinnými příslušníky majitele podnikatelské skupiny TEROF. Jednalo se o účelovou společnost, do které byly postupně převedeny všechny nemovitosti vlastněné společnostmi ze skupiny TEROF.
• 2010: Společnosti A a B poskytly společnosti X půjčku v souhrnné výši 100.000.000 Kč, kterou společnost X využila na rekonstrukci a následný pronájem kancelářských prostor společnostem A, B a C.
• 4.2.2010: Společnosti A, B a C jako nájemci uzavřely se společností X jako pronajímatelem nájemní smlouvy.
• 1.7.2011: Dodatkem č. 1 k nájemním smlouvám ze dne 4.2.2010 se nájemné za kancelářské prostory se zálohami na služby a parkování zvýšilo na 8.550.000 Kč ročně bez DPH.
• 4.1.2013: Dodatkem č. 2 k nájemním smlouvám ze dne 4.2.2010 se nájemné za kancelářské prostory se zálohami na služby a parkování snížilo na 8.400.000 Kč ročně bez DPH.
• 24.8.2013: Dodatkem č. 3 k nájemním smlouvám ze dne 4.2.2010 byla délka trvání nájmu prodloužena do 31.12.2033, tj. o více než 20 let. Smluvní podmínky byly pozměněny tak, že bylo společnostem A, B a C znemožněno smlouvy vypovědět.
• 29.12.2013: Dodatkem č. 4 k nájemním smlouvám ze dne 4.2.2010 bylo stanoveno, že celé nájemné do konce trvání nájmu mělo být uhrazeno najednou na základě faktury. Splatnost faktury byla stanovena do konce února 2014.
• 3.2.2014: Společnosti ve skupině TEROF přijaly na své účty prostředky v souhrnné výši 200.000.000 Kč od podnikatelské skupiny AB z titulu poskytnuté půjčky.
• 3.2.2014: Společnosti ve skupině TEROF uhradily společnosti X třemi platbami celé zbývající nájemné do konce roku 2033 ve výši 128.500.000 Kč.
• 3.2.2014: Společnost X následně převedla 128.500.000 Kč na bankovní účty společností ve skupině TEROF za účelem splacení celé půjčky od společností A a B na rekonstrukci nemovitostí ve výši 85.500.000 Kč a poskytnutí nové půjčky společnosti A ve výši 43.000.000 Kč.
• 1.10.2014: Se společnostmi A a C bylo zahájeno insolvenční řízení.
• 2.10.2014: Bylo rozhodnuto o úpadku společností A a C.